En 2019 diversas organizaciones de Argentina firmaron un documento en el marco del debate del proyecto de ley que intentaba regular los alquileres temporarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).
Allí se alertaba que esa iniciativa favorecía a los intereses de las plataformas online de alquileres temporales y agravaba la crisis habitacional de la Ciudad. Los derechos de los inquilinos y las inquilinas estaban en juego.
Presentada como una ley motorizada por la “necesidad de captarlas bondades del turismo”, desconoció la relación que existe entre la proliferación y liberalización del mercado de alquileres temporales y/o turístico, y los alquileres con destino habitacional. La iniciativa fomentó indirectamente el cambio de uso de las viviendas de residenciales a turísticas, desprotegiendo a los inquilinos/as. El impacto de esas economías de plataforma es indiscutible. Todas las grandes ciudades del mundo se debaten en como regularlas. Y en CABA se aprovechó el debate de una falsa regulación para anular cualquier intento por restringir los alquileres temporarios.
Alertados por un Acuerdo firmado entre la empresa Airbnb y el Gobierno local de Ciudad de México, denunciado por decenas de organizaciones sociales mexicanas, las organizaciones solicitaron a través de un pedido de acceso a la información la copia del Acuerdo firmado entre la misma empresa y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en mayo de 2021. También en el mismo informe solicitaron a varias áreas documentación que evidencie la aplicación de la ley 6255, la que (des)regula el mercado de alquileres temporarios, y que habían adelantado sería un fracaso.
A continuación un breve punteo de la información obtenida del Acuerdo como de la actividad gubernamental vinculada al control de los alquileres temporarios y a la campaña “NomadsBA”.
ACUERDO AIRBNB Y GCBA
El 19 de mayo de 2021 el GCBA firmó un Acuerdo Marco de Cooperación, con la excusa del programa “Nómades Digitales BA”.
En el punto 1.2 el acuerdo sostiene “Este Acuerdo se celebra voluntariamente entre las Partes y de Buena fe. El mismo no será interpretado o usado en detrimento de las Partes. Las Partes no tomarán medidas legales o económicas contra la otra, en relación con alguno de los temas establecidos en este Acuerdo, ni asistirán a terceros para que tomen medidas económicas o legales contra alguna de ellas. Cada una de las Partes deberá ejecutar y llevar a cabo este Acuerdo de buena fe, y deberá cooperar estrechamente con la otra en relación con los términos aquí acordados sobre la base del principio de buena fe”.
Del mismo se desprende un compromiso del Gobierno de la Ciudad de NO REGULAR la actividad de esta empresa. Similar artículo fue incorporado al Acuerdo de Ciudad de México. Vale mencionar que esta empresa emprende campañas mediáticas y en redes contra gobiernos locales que intentan regularlos (como es el caso reciente de la ciudad de Nueva York).
El 4.2 manifiesta “Ninguna de las partes podrá revelar información confidencial de las negociaciones de este acuerdo a terceros sin autorización previa de la otra parte”. Y amplía en el 4.5: “Las Partes se obligan expresamente a tratar confidencialmente y a no reproducir, publicar, ni difundir ninguna información que pudiera proporcionarse mutuamente con motivo de las obligaciones que se desprenden de este Acuerdo o de los anexos que se suscriban(se desconoce si existen), obligándose a ser utilizada únicamente para fines especificados en el presente y las actividades que del mismo se desprendan, resguardándola con toda diligencia y cuidado, por lo que deberán adoptar todos los medios o sistemas de seguridad suficiente para preservar su confidencialidad y acceso restringido a dicha información”.
La Constitución Nacional garantiza el principio de publicidad de los actos de gobierno y el derecho de acceso a la información pública. El Gobierno de la Ciudad no puede firmar un compromiso de confidencialidad en este tipo de acuerdo -podría solo en el caso que se trate de información estrictamente relacionada con la vida privada y los datos personales-.
Por lo tanto ambos puntos observados (no regulación y confidencialidad) son inconstitucionales.
CONTROL DE LA LEY 6255
La Gerencia Operativa de Competitividad y Regulación Turística informó con fecha 9 de enero de 2023 que se encuentran inscriptos solamente 357 (trescientos cincuenta y siete) Alquileres Temporarios Turísticos en el Registro de Prestadores Turísticos del Ente de Turismo. Mientras que http://insideairbnb.com/buenos-aires revela que solo en esa plataforma se ofertaron más de 20.000 en los últimos 12 meses, ocupando un promedio de 60 noches en cada alojamiento.
Por ende, el control es sobre menos del 2% de la oferta de alquiler temporario de esta sola empresa, que no es la única que oferta alquiler temporario.
Consultada por los controles realizados sobre dicho registro y las multas y/o sanciones aplicadas por el incumplimiento de la normativa, informan que realizan solo controles mensuales y sobre el Registro (de solo 357 alquileres temporarios!). Y que al momento de la confección del presente informe, se encuentran en curso el análisis de siete (sí, 7) casos para el labrado de actas de comprobación de faltas, por incumplimiento a la Ley N° 6.255, o sea por no estar registrados en el registro.
Vale mencionar que el procedimiento de recepción de denuncia es muy extenso, burocrático, y desincentiva la denuncia (denuncias por medios digitales, remitidas al Ente de Turismo, completando formulario complejo con varias validaciones, para inmuebles que se encuentren sin su debida registración o con credencial/certificado vencido).
La Ley 6255 estipula documentación obligatoria que acredite la titularidad sobre la unidad, una póliza de seguro de responsabilidad civil por daños contra terceros y constancia técnica. Asimismo para los casos de inmuebles afectados al régimen de propiedad horizontal, además deberían agregar reglamento de Copropiedad y constancia de comunicación a la Administración del Consorcio de Copropietarios. El GCBA no ha informado si los escasos 357 inmuebles registrados cumplen con esta documentación.
La carga impositiva tiene un alquiler temporario en el ámbito de la CABA se divide en 3 impuestos, según informa la autoridad de aplicación:
- Impuesto al Sello. Los contratos de locación y sublocación están alcanzados por este impuesto. En el artículo 37 de la Ley Tarifaria, para el año fiscal 2023, fija la alícuota aplicable en el 0,50%. No se informa siquiera si los 357 alquileres registrados lo cumplimentó.
- Impuesto sobre los Ingresos Brutos. Como actividad autónoma esta alcanzada. Aplicación de un porcentaje sobre la facturación de un negocio independientemente de su ganancia. Sin información por parte del GCBA si ha sido abonado en los pocos casos registrados.
- Derecho de Uso Urbano. Mediante la Ley N° 6278 se creó “VISIT Buenos Aires“ como un ente de derecho público no estatal, sin fines de lucro, que tiene a su cargo la definición, promoción y comunicación de la estrategia turística internacional de la Ciudad de Buenos Aires; y consecuentemente el «Derecho de Uso Urbano». Este derecho es aplicable desde el 1° de marzo de 2020, aplicable a los turistas no residentes en la República Argentina, a partir de los doce (12) años de edad como aporte especial por el derecho al uso y goce del espacio público de la Ciudad de Buenos Aires. La recaudación de estos fondos estará a cargo de la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos quien los depositará en una cuenta bancaria única cuya titularidad corresponderá a “Visit Buenos Aires”. Se cobrará por noche y por persona, dependiendo de la característica del servicio turístico, a saber:
- 1. Hoteles 3 estrellas: media unidad2. Hoteles 4 estrellas: una unidad3. Hoteles 5 estrellas: una unidad y media4. Hoteles Boutique: una unidad5. Apart-hoteles: media unidad
6. Alquileres temporarios: tres cuartas partes de una unidad
7. Cruceros: una unidad
- 1. Hoteles 3 estrellas: media unidad2. Hoteles 4 estrellas: una unidad3. Hoteles 5 estrellas: una unidad y media4. Hoteles Boutique: una unidad5. Apart-hoteles: media unidad
A tal fin se establece la Unidad de Derecho de Uso Urbano equivalente a un (1) dólar estadounidense, al valor del tipo de cambio oficial vendedor del Banco Nación al cierre del día hábil anterior a la fecha de finalización de la estadía.
La norma establece que se encuentran obligados a actuar como Agentes de Percepción las personas humanas o jurídicas titulares de los establecimientos hoteleros o titulares de dominio de los inmuebles destinados a alquiler temporario, y que su rendimiento deberá ser bimestral.
No han informado sobre el cumplimiento de este tributo. Y la exigibilidad es mucho menor para el alquiler temporario –dado el escaso control- que para la industria hotelera. Aparte de que tributan menos que cualquier otra alternativa de hospedaje.
“NomadsBA”
Bajo este programa realizaron alianzas con varios espacios de coworking, a saber; Wework, Casa Campus, Aretres (Espacio Tech SRL), Argentina Commercial Properties S.A., La Maquinita Co SA, Huerta Coworking SAS, Benomad (Smart Office S.A.), Work Inn (Gworks Soluciones S.A.), HIT. El GCBA no ha acompañado copia de dichos actos administrativos.
También bajo este programa la Ciudad llevó adelante dos campañas internacionales de posicionamiento para promocionar el destino como una “excelente ciudad para vivir, estudiar, trabajar y hacer negocios” denominadas “BA Ciudad Preparada”, en el año 2021, y “BA de vuelta”, que comenzó con la apertura de frontera en noviembre de 2021 y finalizó en diciembre de 2022. Dichas campañas se implementaron en diversas plataformas (cable, vía pública, canales digitales) de mercados seleccionados en función de la relevancia de esos destinos como emisores de turistas, estudiantes internacionales y nómades digitales. El GCBA no ha informado los costos de estas campañas, ni la forma de contratación de los espacios, como tampoco las empresas involucradas.
La “NomadsBA Conference” es un evento que congrega a referentes de la cultura nómade digital y busca reunir a nómades digitales e interesados en la temática y consolidar a Buenos Aires como un destino ideal para trabajadores remotos. La primera edición se llevó a cabo en el mes de noviembre de 2021 en la Usina del Arte, y la segunda edición se realizó el viernes 2 de diciembre de 2022 en el Planetario Galileo Galilei. En ellas, nómades digitales, emprendedores e interesados en la cultura nómade digital pudieron acceder a charlas y talleres sobre el estilo de vida y las oportunidades del nomadismo digital. Los paneles abordaron ejes temáticos sobre por qué Argentina es un gran país para nómades digitales, modelos de emprendimiento, adaptación a nuevas culturas, innovación, criptomonedas y oportunidades del sector privado para ampliar el campo profesional. Como en los anteriores casos, el GCBA no informó nada sobre la preguntado en torno a los convenios firmados con el sector privado para dicho evento, ni si se contrataron panelistas, como tampoco otros gastos incurridos entre “criptomonedas” y “estilo de vida”.